Voy a visitar un apartamento en venta con un cliente y lo primero que éste se fija es en el estado de las áreas comunes del edificio (parqueos, lobby, fachada, pintura de las paredes, limpieza de las mismas, áreas sociales si existen, etc) y si lo que ve le disgusta, entonces siempre preguntan de manera capciosa ¿Cuanto paga de mantenimiento este apartamento? Si la respuesta a esta pregunta es que dicha cuota denota un monto bajo, entonces el cliente dirá que a eso se debe el deterioro; si por el contrario entiende que es alta para el tipo de apartamento a visitar, entonces asumirá que la administración no está funcionando o peor aún: quienes viven ahí no pagan, no tienen sentido de comunidad o se roban dichos pagos si administran los mismos condóminos.
El pago del mantenimiento es un tema muy importante para mantener, valga la redundancia, el edificio en un estado óptimo, pero no solo eso, sino que también deben pagarse o ya sea una parte mínima por encima de los costos actuales para una eventual pintura del edificio o para un eventual despido del personal. Los clientes compradores muchas veces se quejan de cuotas altas y deciden no comprar por este motivo, deseando una cuota baja mensual pero al mismo tiempo desean que la administración funcione de maravillas con una cuota que apenas cubra los gastos fijos. Se nos olvida a los propietarios que no solo vivimos dentro de nuestro apartamento sino que también dentro del edificio en conjunto y que nuestra inversión inmobiliaria sufre a medida que el edificio se deteriora.
Tengo o he tenido numerosas captaciones que no terminan de sercaptaciones exitosasdebido a que el estado del edificio denota problemas de fondo en el tema de la comunidad. Esto provoca que el inmueble sea visitado en múltiples ocasiones por diferentes clientes y sea declinado por los mismos. Hemos decidido propietarios y yo, pausar la venta de algún inmueble hasta que se corrijan dichas áreas comunes para así no quemar el inmueble en el mercado.
Existen mecanismos en la infraestructura de algunos edificios que facilitan o ayudan a presionar a algún condómino que no cumpla con su cuota de mantenimiento, como son la obstrucción de la llave de paso del agua o del gas así como aplicar mora a los pagos retrasados. En pocas palabras “cortarle el agua y la luz”. Existen leyes en República Dominicana que después de agotar los procesos legales correspondientes el inmueble del condómino moroso es embargado y entregado a los otros propietarios para que estos o lo vendan a un tercero o dispongan de él como nuevos propietarios en conjunto de la unidad.
Una buena administración, cuotas reales en torno a cubrir costo fijos y eventualidades y sobre todo armonía en la comunidad o edificio ayudan a mantener el precio de tu inversión inmobiliaria además de brindarnos un clima propicio para habitar y convivir con nuestros vecinos.
